9月7日云南省人民政府印發(fā)關(guān)于“促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見”（下稱“意見”），共20條。這是自4月29日云南“省八條”救市新政出臺，以及今年7月22日昆明市委半年工作會議提出“八條”舉措建議后，云南房地產(chǎn)救市政策再度加碼。20條意見里，有一些新的救助思路，包括加大高端產(chǎn)品市場比重、為房企減負(fù)、鼓勵農(nóng)民進(jìn)城買房等等。應(yīng)該說，本次20條意見，從短、中、遠(yuǎn)期角度，多層次布局，意圖打造一個短期穩(wěn)定、中期恢復(fù)、遠(yuǎn)期可持續(xù)發(fā)展的一個房地產(chǎn)市場。

而相比“省八條”新意不足、隔靴搔癢的新政，近日出臺的20條意見，則在具體措施方面表述的更加細(xì)致明確。此外，“20條”對于每一條措施的“責(zé)任主體”均做出明確，加大執(zhí)行落實力度?；蛟S，在多次救市政策出臺后，政府也意識到了云南房地產(chǎn)市場仍然不盡如人意，而此次提出的20條意見，則再次表達(dá)了政府救市的決心。

整體分析來看，此次發(fā)布的《意見》歸納起來不外乎是從“促轉(zhuǎn)型”、“救房企”、“擴(kuò)需求去庫存”三個方面提出具體的救市措施：從區(qū)域定位、結(jié)構(gòu)調(diào)整、開發(fā)方向上促房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型；通過融資支持、減負(fù)、支持重組等方式推動房企救助；鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、保障房貨幣化、放開外國人購房限制等措施擴(kuò)大需求，發(fā)展租賃市場、鼓勵新材料新技術(shù)新服務(wù)刺激改善性需求，達(dá)到去庫存目的。

促轉(zhuǎn)型

可以看到，在樓市調(diào)整下，房企生存也面臨轉(zhuǎn)型的難題，《意見》中也首先提出促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型發(fā)展，并明確具體推進(jìn)措施，為云南房地產(chǎn)市場轉(zhuǎn)型提供政策支持。

首先，從區(qū)域規(guī)劃方面，《意見》提出明確“一區(qū)、一帶、五群、七廊”城鎮(zhèn)總體構(gòu)架和“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)、做強(qiáng)滇中、搞活沿邊、聯(lián)動群廊”的總體要求，強(qiáng)化滇中經(jīng)濟(jì)圈房地產(chǎn)業(yè)的支撐作用，挖掘滇西、滇東南、滇西南、滇西北、滇東北城市群房地產(chǎn)業(yè)的增長潛力，推進(jìn)區(qū)域中心城市、中小城市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，扶持縣城房地產(chǎn)業(yè)加快發(fā)展步伐，加大對沿邊對外開放經(jīng)濟(jì)帶房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)和扶持力度，迸一步優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)投資空間布局。

不難看出，在促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型方面，《意見》更突出了規(guī)劃的引領(lǐng)和管控作用，而在區(qū)域規(guī)劃上推行中心城市支撐并挖掘周邊城市群房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?jié)摿Γ@一舉措則會挖掘周邊城市經(jīng)濟(jì)帶的房地產(chǎn)開發(fā)潛力，加快周邊城市群及地方小城市的房地產(chǎn)開發(fā)速度。

其次，推動房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化調(diào)整。具體措施為，適當(dāng)增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)比重，保持普通商品住房開發(fā)比例，構(gòu)筑以經(jīng)營性房地產(chǎn)為主導(dǎo)，居住、商業(yè)和辦公地產(chǎn)協(xié)調(diào)發(fā)展的多元化產(chǎn)品體系。與此同時，按照主體功能區(qū)要求，嚴(yán)格劃定房地產(chǎn)開發(fā)的限建區(qū)和禁建區(qū)，嚴(yán)格控制各地核心生態(tài)保護(hù)區(qū)等區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)，確保生態(tài)底線和生態(tài)安全，實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展。增加高端經(jīng)營性房地產(chǎn)開發(fā)比重

最后，《意見》也提出了房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的方向，即發(fā)展旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等跨界地產(chǎn)項目，促進(jìn)形成“人無我有、人有我優(yōu)，精品特色、價值豐富”的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展格局。

值得一提的是，這一轉(zhuǎn)型方向，也為旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、文化地產(chǎn)等小眾化的地產(chǎn)項目帶來發(fā)展機(jī)遇。在目前住宅和商業(yè)地產(chǎn)市場低迷的背景下，轉(zhuǎn)型發(fā)展這類地產(chǎn)項目，或不失為轉(zhuǎn)型的一個方向。

救房企

經(jīng)歷樓市調(diào)整期，不管是大型房企還是中小房企，或多或少都面臨一些危機(jī)。銷售難、資金緊張、維權(quán)日益增多，對于房企來說，舉步維艱。而在《意見》中，也針對房企面臨的困難，提出了多條措施，穩(wěn)定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

其一、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)合理融資需求。包括放寬房地產(chǎn)開發(fā)貸款額度、支持資質(zhì)良好、誠信經(jīng)營的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)商品房、支持在建項目合理融資需求、并允許房地產(chǎn)開發(fā)貸款適當(dāng)展期等措施解決房企資金緊張的難題。

其二，減輕房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)擔(dān)。對新開工的房地產(chǎn)項目，住房項目供配電設(shè)施工程費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)延遲至發(fā)放商品房預(yù)售許可證前收??；經(jīng)抵押權(quán)人同意，有土地使用權(quán)抵押的項目可以申請辦理商品房預(yù)售許可；清理不合理的收費(fèi)項目，對商品房預(yù)售款實行差別化監(jiān)管，對資信良好的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可適當(dāng)降低不可預(yù)見費(fèi)監(jiān)管比例。從幾個方面發(fā)布具體措施減輕房企負(fù)擔(dān)。

其三，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)與“互聯(lián)網(wǎng)+”相融合。包括形成全省房地產(chǎn)業(yè)運(yùn)行大數(shù)據(jù)、促進(jìn)互聯(lián)網(wǎng)與政府房地產(chǎn)宏觀調(diào)控能力的深度融合、鼓勵各地開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)綜合交易服務(wù)平臺、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開辟微信等移動網(wǎng)絡(luò)營銷新渠道、積極推廣房地產(chǎn)中介在線租售房屋。這些措施則為房地產(chǎn)業(yè)與“互聯(lián)網(wǎng)+”相融合明確了方向，進(jìn)一步促進(jìn)云南房地產(chǎn)行業(yè)的“市場化”。

最值得一提的是，在目前的房地產(chǎn)市場下，房企的并購、重組一直不少見，而在《意見》中，則明確提出支持地方房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化重組的措施?！兑庖姟反胧┲赋?，各地方要加大招商引資力度，引進(jìn)實力雄厚的國內(nèi)知名房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在本地落戶，促進(jìn)房地產(chǎn)市場主體和產(chǎn)品多元化。鼓勵我省有資信實力和品牌優(yōu)勢的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購、重組等方式，開展規(guī)?；_發(fā)和集團(tuán)化運(yùn)作。對具備轉(zhuǎn)讓條件的開發(fā)項目，允許房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以投資、入股或轉(zhuǎn)讓方式進(jìn)行合作，支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)跨區(qū)域、多元化和品牌經(jīng)營。

這也意味著，本土小開發(fā)商在面臨資金困難或是開發(fā)受阻時，被大型房企兼并、重組將是一種出路，而在房地產(chǎn)市場經(jīng)過重組、優(yōu)勝劣汰競爭機(jī)制后，或能一定程度上促進(jìn)整個市場進(jìn)入規(guī)模化開發(fā)，對于政府監(jiān)管以及市場運(yùn)作將更有利。

擴(kuò)需求去庫存

在《意見》“加大保障性安居工程建設(shè)力度”部分中明確提出，從2016年起，全省原則上不再新建公共租賃住房，將大力推動住房保障方式由實物保障逐步向貨幣化保障轉(zhuǎn)變。貨幣化安置，簡單來說就是在拆遷住宅房屋中，拆遷人將應(yīng)當(dāng)用以安置的房屋按規(guī)定折算成安置款，由被拆遷人選購住宅房屋自行安置的方式。相比于實物安置，貨幣化安置對于拆遷戶來講，他們可以根據(jù)自身情況自由選擇商品住房，房子的地段、戶型等不在受限制，選擇空間更大；另一方面，打通保障性住房和商品住房通道，不再集中建設(shè)公共租賃住房，把本該屬于保障對象的群體往商品房市場趕，將直接增加剛性住房需求。

此次“意見”還要求相應(yīng)部門積極落實加快住房補(bǔ)貼發(fā)放進(jìn)度，允許教師、醫(yī)生等部分特定行業(yè)人員購買定向限價商品房、適度提高住房公積金貸款額度，保障異地貸款政策和住房公積金繳存異地互認(rèn)和轉(zhuǎn)移接續(xù)工作、給予一次性購房獎勵鼓勵農(nóng)民進(jìn)城購房、放開外國人購房限制等措施擴(kuò)大需求。

《意見》同時還提出，鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極研發(fā)和應(yīng)用新技術(shù)、新材料、新工藝、新設(shè)備，提升住房產(chǎn)品的建筑質(zhì)量、使用功能和居住舒適度，完善住宅區(qū)各類公共配套設(shè)施，強(qiáng)化社區(qū)功能，提高物業(yè)服務(wù)水平，推動住宅產(chǎn)品升級換代，激發(fā)新的改善性住房需求。

這些政策組合不僅會影響到當(dāng)期住宅市場供求關(guān)系，有助于改善市場預(yù)期，推動剛性和改善性住房需求入市，加速昆明樓市去化?！兑庖姟愤€提出要建立以城市為平臺、政府支持引導(dǎo)、企業(yè)積極參與的城市房地產(chǎn)推廣營銷工作機(jī)制，通過城市房交會、商品房項目巡展、網(wǎng)上商品房營銷等方式，重點(diǎn)做好“去庫存化”工作，提高商品房銷售率。

我們說，市場已經(jīng)進(jìn)入存量消化存量開發(fā)的階段，除了在需求端有效激發(fā)需求，千方百計去庫存外，亦需要在供應(yīng)端繼續(xù)收緊?！兑庖姟诽岢鲆⑹〖壨恋貎溥\(yùn)作機(jī)制，組織開展儲備土地前期開發(fā)、保護(hù)、管理和臨時使用等工作，更好地發(fā)揮土地收儲、供應(yīng)和管理對房地產(chǎn)市場調(diào)控的閘門作用，并控制好住房用地供應(yīng)的規(guī)模和節(jié)奏。暫停在售商品住房庫存過多，消化周期超過2年，或在建待售、土地已出讓待建的商品住宅用地過多，累計消化周期超過3年的縣、市、區(qū)的住宅用地供應(yīng)，限制或禁止受處罰企業(yè)參與新出讓房地產(chǎn)用地競買。