繼3月27日國(guó)土資源部、住建部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于優(yōu)化2015年住房及用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》后，3月30日，中國(guó)人民銀行、住建部、中國(guó)銀監(jiān)會(huì)宣布，下調(diào)二套房個(gè)人貸款首付比例，將最低首付比例調(diào)整為40%；財(cái)政部發(fā)文放寬個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅免征期限，由購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。

一系列針對(duì)樓市調(diào)控的新政策出臺(tái)，到底是在向救市方面挺進(jìn)，還是為了讓“房奴”們從高房?jī)r(jià)中解放出來(lái)？中青輿情監(jiān)測(cè)室對(duì)樓市新政、救市、房?jī)r(jià)等熱點(diǎn)新聞監(jiān)測(cè)顯示，35.9%的網(wǎng)友認(rèn)為新政策意在救市，28.4%的網(wǎng)友表示仍舊買不起房子。

政策救市效果立竿見(jiàn)影嗎

“漲7萬(wàn)”、“漲10萬(wàn)”、“漲20萬(wàn)”、“漲40萬(wàn)”，這是《南方都市報(bào)》報(bào)道樓市新政策實(shí)施首日，深圳二手房市場(chǎng)的情況。

交通銀行分析師認(rèn)為，由此可見(jiàn)相關(guān)部門對(duì)于中央支持改善購(gòu)房要求的響應(yīng)之迅速，態(tài)度之堅(jiān)決。部分地方媒體、宏觀調(diào)控部門所屬研究機(jī)構(gòu)的專家以及房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)的分析師，都在唱響樓市“回暖”的調(diào)子，似乎要給此前低落的樓市增添“一把火”。

有媒體稱，在一系列樓市刺激政策的影響下，樓市成交量不斷上漲。此外，開發(fā)商將改變“以價(jià)換量”的銷售策略，一線城市及部分二線城市的房?jī)r(jià)或現(xiàn)銷量、價(jià)格齊漲的局面?！毒┤A時(shí)報(bào)》也發(fā)表評(píng)論說(shuō)，穩(wěn)樓市已經(jīng)從地方行動(dòng)“升級(jí)”為國(guó)家行動(dòng)了。在政策刺激下，樓市即將迎來(lái)“小陽(yáng)春”。

“改善需求將全面被鼓勵(lì)?！敝性禺a(chǎn)首席分析師還列出一組數(shù)據(jù)說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量將在4月快速上漲，預(yù)計(jì)一線、二線城市二季度成交量環(huán)比一季度起碼將出現(xiàn)30%的上漲。

相對(duì)而言，《深圳商報(bào)》等財(cái)經(jīng)專業(yè)類媒體對(duì)樓市新政策的關(guān)注更為理性，認(rèn)為剛性需求和改善需求依然存在，對(duì)于供過(guò)于求的大部分城市而言，唯有“以價(jià)換量”才能真正促成市場(chǎng)的持續(xù)發(fā)展。

有人認(rèn)為，樓市新政策是為了拉動(dòng)投資，穩(wěn)定增長(zhǎng)。但是，中國(guó)樓市還有比增長(zhǎng)更緊迫的問(wèn)題——去庫(kù)存。其他商品去庫(kù)存最常用的方法是降價(jià)促銷，這個(gè)方法偏偏在樓市不好用。降少了，大家覺(jué)得不解渴；降多了，大家手里的房子又變成了負(fù)資產(chǎn)，房?jī)r(jià)“硬著陸”。因?yàn)榇蠖鄶?shù)買房者是從銀行貸款，房?jī)r(jià)“硬著陸”對(duì)經(jīng)濟(jì)和金融的危害，比房子賣不出去的風(fēng)險(xiǎn)還要大。

調(diào)控被指為房地產(chǎn)商解套

據(jù)統(tǒng)計(jì)分析，有25.1%的網(wǎng)民認(rèn)為樓市新政策是為房地產(chǎn)商解套，只有15.2%的網(wǎng)民認(rèn)為該政策將會(huì)使地價(jià)上漲。為出臺(tái)新政策點(diǎn)贊叫好的網(wǎng)友只有7.3%。

傳媒老王等網(wǎng)友“拍磚”質(zhì)疑說(shuō)，降首付真能救樓市？自?shī)拾桑」奈枰慌褪杖肴后w或者沒(méi)有買房的群體去接樓市高價(jià)格的盤子，以消化房地產(chǎn)市場(chǎng)嚴(yán)重過(guò)剩的庫(kù)存，避免經(jīng)濟(jì)急速下滑導(dǎo)致“硬著落”。這個(gè)政策，獲利最大的是開發(fā)商，幫他們清庫(kù)存與解套。

一部分“房奴”則說(shuō)出了他們的心里話：樓市新政策首付可以少付一成，貸款就得多貸一二十萬(wàn)元，10年至20年貸款期限連本帶息又要多還多少錢？該買的早就買了，買不起的降首付刺激也是沒(méi)有多大用處，因?yàn)樗麄兊墓べY收入水平不足以支撐高房?jī)r(jià)，有些人連月供還貸都還不起。

對(duì)于這種現(xiàn)象，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道稱，市場(chǎng)對(duì)于樓市新政策接連出大招的某種解讀，折射出房地產(chǎn)市場(chǎng)的低迷，可能出現(xiàn)部分市民與網(wǎng)民對(duì)政策救市不買賬的情況。

經(jīng)濟(jì)學(xué)者馬光遠(yuǎn)表示，一些樂(lè)觀的房地產(chǎn)從業(yè)者在歡呼房地產(chǎn)春天的到來(lái)，期待房?jī)r(jià)再次暴漲。很顯然，這是一種非常不切實(shí)際的期待，也是對(duì)市場(chǎng)和政策的誤讀。第一，不要低估政策穩(wěn)定市場(chǎng)的決心；第二，要清醒地看到市場(chǎng)的巨變；第三、也不要高估政策的效力。

房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展離不開“組合拳”

最近幾年來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)并不是買房人少了，而是售樓部多了。刺激性政策固然能提振市場(chǎng)信心，但是不能指望需求的突然爆發(fā)來(lái)消化已經(jīng)處于警戒高位的供應(yīng)量。有關(guān)專家給杭州樓市“開藥方”說(shuō)，2013年當(dāng)?shù)赝恋爻鲎尶偸杖?326.9億元，2014年860億元左右，2015年建議政府控制在五六百億元。

地方政府、相關(guān)職能部門、銀行一定要嚴(yán)格按照政策確定的目標(biāo)和要求去做，用市場(chǎng)眼光去對(duì)待政策，執(zhí)行中不要走偏。《證券時(shí)報(bào)》等媒體建議說(shuō)，如果用救市的思路來(lái)看待一系列新政策的話，問(wèn)題就會(huì)接踵而至：原來(lái)的樓市調(diào)控失去定力了嗎；這會(huì)不會(huì)是新一輪強(qiáng)刺激？

宏觀政策調(diào)控并非診治樓市問(wèn)題的靈丹妙藥，更不是“安得廣廈千萬(wàn)間”，實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”的唯一路徑。中青輿情監(jiān)測(cè)室認(rèn)為，構(gòu)建穩(wěn)定的、多層次的住房供應(yīng)體系，給不同人群提供解決住房問(wèn)題的有效渠道，破解住房市場(chǎng)供給結(jié)構(gòu)的錯(cuò)位與缺位，才能從根本上化解樓市運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)，穩(wěn)定公眾預(yù)期，實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

業(yè)內(nèi)人士建議，地方政府不僅要用好國(guó)家宏觀政策，而且要重視實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展，通過(guò)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的回暖來(lái)實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的良性循環(huán)；提高本地市場(chǎng)活力，優(yōu)化建設(shè)創(chuàng)新環(huán)境，留住創(chuàng)業(yè)、就業(yè)人口，提高工資收入水平，為房地產(chǎn)市場(chǎng)創(chuàng)造源源不斷的剛性需求；通過(guò)減免個(gè)人所得稅等措施來(lái)推動(dòng)購(gòu)房剛性需求人群的擴(kuò)大等，實(shí)現(xiàn)穩(wěn)增長(zhǎng)、惠民生、促改革、調(diào)結(jié)構(gòu)目標(biāo)。