昆明市集體土地上房屋拆遷補償安置指導(dǎo)意見

第一條  為規(guī)范集體土地上房屋拆遷補償安置工作，維護拆遷雙方當事人的合法權(quán)益，保障拆遷補償安置工作和城市更新改造項目的順利進行，根據(jù)《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》《中華人民共和國土地管理法》（以下簡稱《土地法》）《中華人民共和國土地管理法實施條例》《云南省土地管理條例》《昆明市人民政府關(guān)于加強農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》（以下簡稱《通告》）等相關(guān)規(guī)定，結(jié)合實際，制定本指導(dǎo)意見。

第二條  五華、盤龍、官渡、西山區(qū)，三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)在實施建成區(qū)城市更新改造（城中村、舊住宅區(qū)、舊廠區(qū)等，以下簡稱城市更新改造）工作時，涉及集體土地上房屋拆遷補償安置的，適用本指導(dǎo)意見。

第三條  集體土地上房屋拆遷補償安置，根據(jù)城市更新改造確定的改造范圍，按照集體土地征地拆遷程序，由各區(qū)政府、三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)管委會（以下簡稱轄區(qū)政府）發(fā)布征地拆遷公告。

轄區(qū)政府及征地拆遷實施單位應(yīng)當做好征地拆遷與補償安置的宣傳、解釋工作。

第四條  征地拆遷實施單位應(yīng)當在所涉及的街道、社區(qū)和現(xiàn)場公布相關(guān)法律、法規(guī)和政策、征地拆遷補償安置方案及獎勵標準、征地拆遷補償安置協(xié)議樣本、房屋拆遷工作制度、拆遷工作人員名單、監(jiān)督舉報部門及舉報電話等，讓被拆遷人充分了解征地拆遷補償安置政策及其權(quán)利和義務(wù)。

征地拆遷實施單位應(yīng)當按照“公開、公平、公正”原則，加強征地拆遷補償安置政策宣傳，嚴格執(zhí)行集體土地上房屋拆遷補償安置方案，不得擅自提高或降低補償安置標準。

第五條  房屋拆遷補償安置原則

（一）轄區(qū)政府依據(jù)本指導(dǎo)意見，在開展征地拆遷補償工作中，要結(jié)合不同片區(qū)、不同村（組）的實際情況，按“一村一策”的方法，充分切合實際制定科學(xué)、合理的征地拆遷補償安置方案，確保補償安置工作的公平、公正、合理。

（二）對宅基地上的房屋進行拆遷補償，按“房地合一”的補償原則，即對每一宗宅基地上的被拆遷房屋及房屋所占土地以“房地合一”的價值進行補償安置。“房地合一”是指房屋和房屋底層占地面積的土地。

（三）農(nóng)村集體土地上的房屋，屬宅基地建房的均認定為住宅進行補償安置。將原住宅改為經(jīng)營用途的，仍按住宅認定進行補償安置。

（四）宅基地上的房屋拆遷補償方式，采取貨幣補償、房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換、貨幣補償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換三種方式進行。

（五）違法建筑和超過批準期限的臨時建筑，以及《通告》發(fā)布后違法建蓋或加層的房屋，一律不予補償。

（六）在規(guī)定的搬遷獎勵期限內(nèi)，對積極配合房屋拆遷工作的被拆遷人，根據(jù)搬遷時間可以享受相應(yīng)的補助和獎勵。

（七）被拆遷人在辦理房屋拆遷補償事宜時，應(yīng)當提供以下具有法律效力的相關(guān)證明材料：

1. 房屋所有權(quán)證、土地使用證、戶口冊及身份證等相關(guān)材料;

2. 宅基地上的建筑物須出具建房許可、用地許可手續(xù)、村（居民）小組證明、原居住地鄉(xiāng)、鎮(zhèn)、辦事處證明及其他相關(guān)材料。

第六條  被拆遷房屋面積的認定

（一）宅基地的面積以國土部門核準的或者具有完整宅基地批準手續(xù)載明的面積進行認定。

（二）宅基地上房屋的面積，以國土部門核準的或者具有完整宅基地批準手續(xù)載明的面積為基底面積，以其基底面積為標準計算至四層。計算后根據(jù)建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層的原則進行認定。如宅基地批準手續(xù)未載明面積的，由專業(yè)測繪公司對每一宗宅基地上的房屋進行測繪，由項目實施主體、被拆遷人、村（居）民小組、測繪公司進行四方簽證確認。

在2006年5月11日《昆明市人民政府關(guān)于加強農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》（昆政發(fā)〔2006〕24號）發(fā)布前，已辦理《房屋所有權(quán)證》的房屋，也可以按照證載面積進行認定。

（三）具有完整宅基地批準手續(xù)的房屋，按照村民小組、社區(qū)居委會、街道辦事處三級批文或建房證明認定為“一宗房屋”，即“每一宗房屋按建筑面積不超過300㎡，建蓋樓層不超過四層”的標準進行認定。

1. 樓層達到四層、面積超過300㎡的，按300㎡計算；

2. 樓層達到四層、面積未超過300㎡的，按四層以下的實際面積計算；

3. 樓層未達到四層、面積超過300㎡的，按300㎡計算；  

4. 樓層未達到四層、面積未超過300㎡的，按實際面積計算。

（四）補差政策。對于每宗宅基地上建蓋樓層未達到四層且建筑面積未超過300㎡的房屋，以其底層面積為標準計算至四層。計算后超過300㎡的按300㎡減去實際建筑面積的差進行補助；計算后未超過300㎡的，按四層以下面積減去實際建筑面積的差進行補助。（詳見附表1 ）（表格附本文后）

第七條  被拆遷宅基地上的房屋按照“房地合一”的原則進行補償

被拆遷人可以選擇貨幣補償或房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換，也可以選擇貨幣補償加房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的方式按所認定的面積進行補償安置。被拆遷人可以任選其一。

（一）貨幣補償標準

被拆遷人選擇貨幣補償?shù)?，按認定的面積以“房地合一”的方式進行一次性貨幣補償。轄區(qū)政府結(jié)合片區(qū)實際參照附表2（表格附本文后）制定具體標準。

（二）房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換

被拆遷人選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按照本指導(dǎo)意見第六條規(guī)定所認定的建筑面積按1：1進行安置。并與被拆遷人計算、結(jié)清被拆遷房屋價值與用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋價值的差價。

（三）對《通告》發(fā)布之前具有合法建設(shè)批準文件的房屋，建蓋樓層超過四層，建筑面積超過300㎡的部分（含室內(nèi)外裝修）參照附表3標準執(zhí)行。

（四）農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、單位或個人租用農(nóng)村集體土地建蓋的生產(chǎn)、生活、倉儲、商業(yè)、辦公、附屬設(shè)施用房，有審批手續(xù)的參照附表3（表格附本文后）標準給予一次性貨幣補償；無合法手續(xù)的，不予補償。

（五）裝修補償標準

對被拆遷房屋的裝修補償，按照認定的面積給予一次性裝修貨幣補償。補償標準參照附表4（表格附本文后）執(zhí)行。

（六）附屬設(shè)施補償標準

對被拆遷的房屋相關(guān)附屬設(shè)施的補償，轄區(qū)政府結(jié)合不同片區(qū)的實際情況，參照附表5（表格附本文后）制定適當標準給予一次性貨幣補償。

第八條  被拆遷房屋的臨時安置費、搬遷費

（一）臨時安置費

轄區(qū)政府應(yīng)當根據(jù)同片區(qū)同類型房屋市場租賃價格參照附表6（表格附本文后）制定適當標準。

1. 選擇貨幣補償方式的臨時安置費，按建筑面積不超過300㎡的原則，一次性計發(fā)3個月。

2. 選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的臨時安置費，以選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換的建筑面積為基準，計發(fā)臨時安置費。自被拆遷人騰空交驗房屋后起計算，至少6個月計發(fā)一次。征地拆遷實施單位按《拆遷補償協(xié)議》確定的過渡安置期限向被拆遷人支付臨時安置費，在過渡期內(nèi)由被拆遷人自行解決過渡房源。超過過渡期限安置的住宅，自逾期之月起至產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋交付后三個月止，臨時安置費按照原約定標準的2倍向被拆遷人支付。

3. 被拆遷房屋的房屋所有人戶籍內(nèi)戶主、直系親屬是殘疾人的，臨時安置補助費每戶上浮20%。

（二）搬遷費

1．選擇貨幣補償方式的住宅按2000元/戶計發(fā)；選擇房屋產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的住宅按3000元/戶計發(fā)。

2．農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、單位或個人租用農(nóng)村集體土地建蓋生產(chǎn)、生活、倉儲、商業(yè)、辦公、附屬設(shè)施用房的，由專業(yè)造價或評估公司進行造價評估后，據(jù)實補償。

3. 搬遷獎勵費。轄區(qū)政府應(yīng)當根據(jù)不同片區(qū)的實際情況，制定獎勵措施和標準，對在規(guī)定的搬遷獎勵期限（時段）內(nèi)簽訂拆遷補償協(xié)議，完成搬遷并交付被拆遷住宅房屋的，給予每戶適當?shù)莫剟睢?

第九條  集體土地上經(jīng)濟林木、經(jīng)營性苗圃以及墳?zāi)惯w移補償標準

（一）對于集體產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟林地，參照國家相關(guān)規(guī)定進行補償；

（二）征地范圍內(nèi)經(jīng)濟林木和經(jīng)營性苗圃內(nèi)苗木的補償費、遷移費,由拆遷雙方協(xié)商確定，協(xié)商不成的由獨立的第三方價格評估機構(gòu)進行評估確定；

（三）征地拆遷范圍內(nèi)墳?zāi)沟倪w移，按4500元/座進行補償。

第十條  特困補助

被拆遷人戶籍內(nèi)戶主、直系親屬在公告發(fā)布前有下列情形之一的，提供相應(yīng)有效證件、證明，每戶可以享受一次性不超過5000元的特困補助費。

1. 五保戶；

2. 民政部門撫養(yǎng)的孤寡老人；

3. 烈士家屬；

4. 城鄉(xiāng)低保戶；

5. 殘疾人。

第十一條  征地拆遷實施單位和被拆遷人應(yīng)當按照本指導(dǎo)意見，就補償方式、補償金額、支付期限，用于產(chǎn)權(quán)調(diào)換房屋的地點、面積、搬遷費、臨時安置費、搬遷期限和過渡期限等事項，訂立補償協(xié)議。

第十二條  征地拆遷實施單位與被拆遷人在征地拆遷補償安置方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由轄區(qū)政府協(xié)調(diào)，協(xié)調(diào)不成的，由批準征收土地的人民政府裁決。

第十三條  簽訂征地拆遷補償安置協(xié)議后，被拆遷人應(yīng)當將《土地使用權(quán)證》、《房屋所有權(quán)證》等權(quán)屬證明材料原件提交項目實施主體，由項目實施主體持上述相關(guān)權(quán)證，向國土部門、房屋產(chǎn)權(quán)管理部門辦理注銷登記手續(xù)。

第十四條  需要單獨征收集體土地的（含天井的補償標準），按《昆明市城市更新改造土地補償指導(dǎo)意見》執(zhí)行。

第十五條  其它縣（市）區(qū)和五華、盤龍、官渡、西山區(qū)，三個國家級開發(fā)（度假）區(qū)在本指導(dǎo)意見適用范圍之外的區(qū)域，實施集體土地上房屋拆遷補償安置的，根據(jù)本指導(dǎo)意見，結(jié)合縣（市）區(qū)實際情況，由縣（市）區(qū)人民政府制定具體方案和標準。

第十六條  本指導(dǎo)意見未明確事項，按照《中華人民共和國城鄉(xiāng)規(guī)劃法》、《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國土地管理法實施條例》、《云南省土地管理條例》、《昆明市人民政府關(guān)于加強農(nóng)房管理禁止違法加層的通告》等相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十七條  本指導(dǎo)意見由昆明昆明市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局、市城市更新改造辦公室負責(zé)解釋。

第十八條  本指導(dǎo)意見自印發(fā)之日起施行?！独ッ魇腥嗣裾k公廳關(guān)于印發(fā)昆明市主城區(qū)集體土地房屋拆遷補償安置和管理辦法的通知》（昆政辦〔2009〕53號）同時廢止。本指導(dǎo)意見施行前已實施的項目，仍按原相關(guān)規(guī)定和標準執(zhí)行。