銀監(jiān)會　國土資源部關(guān)于印發(fā)

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押

貸款管理暫行辦法的通知

銀監(jiān)發(fā)〔2016〕26號

各銀監(jiān)局，各省、自治區(qū)、直轄市國土資源主管部門，各政策性銀行、大型銀行、股份制銀行，郵儲銀行，外資銀行，金融資產(chǎn)管理公司，其他會管金融機(jī)構(gòu)：

為規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號）和《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》精神，銀監(jiān)會聯(lián)合國土資源部制定了《農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款管理暫行辦法》，現(xiàn)印發(fā)給你們，請結(jié)合實(shí)際認(rèn)真貫徹落實(shí)。

銀　監(jiān)　會

國土資源部

2016年5月13日

農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)

抵押貸款管理暫行辦法

第一條　為落實(shí)《中共中央辦公廳 國務(wù)院辦公廳印發(fā)〈關(guān)于農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市、宅基地制度改革試點(diǎn)工作的意見〉的通知》（中辦發(fā)〔2014〕71號），規(guī)范推進(jìn)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，根據(jù)《中華人民共和國銀行業(yè)監(jiān)督管理法》、《全國人民代表大會常務(wù)委員會關(guān)于授權(quán)國務(wù)院在北京市大興區(qū)等三十三個試點(diǎn)縣（市、區(qū)）行政區(qū)域暫時調(diào)整實(shí)施有關(guān)法律規(guī)定的決定》以及《國土資源部關(guān)于印發(fā)農(nóng)村土地征收、集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市和宅基地制度改革試點(diǎn)實(shí)施細(xì)則的通知》（國土資發(fā)〔2015〕35號），制定本辦法。

第二條　按照金融改革與農(nóng)村土地制度改革緊密銜接的原則，在堅(jiān)持土地公有制性質(zhì)不變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的前提下，開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作，落實(shí)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地與國有建設(shè)用地同等入市、同權(quán)同價。

第三條　允許開展抵押貸款的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地僅限于國家確定的入市改革試點(diǎn)地區(qū)。

第四條　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款，是指以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作為抵押財產(chǎn)，由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)向符合條件的借款人發(fā)放的在約定期限內(nèi)還本付息的貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地是指存量農(nóng)村集體建設(shè)用地中，土地利用總體規(guī)劃和城鄉(xiāng)規(guī)劃確定為工礦倉儲、商服等經(jīng)營性用途的土地。

第五條　在符合規(guī)劃、用途管制、依法取得的前提下，以出讓、租賃、作價出資（入股）方式入市的和具備入市條件的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)可以辦理抵押貸款。農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押的，地上的建筑物應(yīng)一并抵押。

前款所稱具備入市條件是指，尚未入市但已經(jīng)依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，符合規(guī)劃、環(huán)保等要求，具備開發(fā)利用的基本條件，所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)時土地可以入市的情形；尚未入市但改革前依法使用的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地，依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并持有權(quán)屬證書，按相關(guān)規(guī)定辦理入市手續(xù)，簽訂土地使用合同，辦理變更登記手續(xù)的情形。

第六條　具有下列情形之一的集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)不得抵押：

（一）權(quán)屬不清或存在爭議的；

（二）司法機(jī)關(guān)依法查封的；

（三）被依法納入拆遷征地范圍的；

（四）擅自改變用途的；

（五）其他不得辦理抵押的情形。

第七條　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持依法合規(guī)、惠農(nóng)利民、平等自愿、公平誠信、風(fēng)險可控、商業(yè)可持續(xù)原則。

第八條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)實(shí)行貸款全流程管理，全面了解客戶信息，綜合考慮借款人和抵押財產(chǎn)的實(shí)際情況，合理確定貸款期限和額度等。

第九條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)與借款人在合同中約定明確、合法的貸款用途，并按約定檢查監(jiān)督貸款的使用情況，防止挪用貸款。

第十條　以農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)作抵押申請貸款的，應(yīng)當(dāng)同時滿足以下條件：

（一）依法進(jìn)行不動產(chǎn)登記并取得縣級以上人民政府或政府相關(guān)主管部門頒發(fā)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地權(quán)屬證書并可辦理抵押登記；

（二）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地符合土地利用總體規(guī)劃及城鄉(xiāng)規(guī)劃；

（三）用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其地上建筑物、其他附著物未設(shè)定影響處置變現(xiàn)和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)钠渌麢?quán)利；

（四）具備入市條件的，應(yīng)具備所有權(quán)主體履行集體土地資產(chǎn)決策程序同意抵押，試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府同意抵押的證明材料等；

（五）法律、行政法規(guī)和中國銀監(jiān)會規(guī)定的其他條件。

第十一條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)受理借款人貸款申請后，應(yīng)當(dāng)履行盡職調(diào)查職責(zé)，并對貸款申請內(nèi)容和相關(guān)情況的真實(shí)性、準(zhǔn)確性、完整性進(jìn)行調(diào)查核實(shí)，形成調(diào)查評價意見。重點(diǎn)包括以下內(nèi)容：

（一）借款人具有完全民事行為能力，信用記錄良好；

（二）借款人所在行業(yè)狀況、持續(xù)經(jīng)營能力以及合法的還款來源；

（三）抵押財產(chǎn)是否真實(shí)有效、產(chǎn)權(quán)清晰并取得合法權(quán)證，相應(yīng)手續(xù)是否合法齊備，是否存在權(quán)屬爭議；

（四）抵押財產(chǎn)價值評估是否合理；

（五）抵押財產(chǎn)是否符合土地利用總體規(guī)劃、城鄉(xiāng)規(guī)劃及用途管制；

（六）抵押財產(chǎn)是否符合當(dāng)?shù)亓鬓D(zhuǎn)交易政策規(guī)定，是否容易處置變現(xiàn)，是否存在影響抵押財產(chǎn)處置和銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)利瑕疵或權(quán)利負(fù)擔(dān)。

第十二條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)價值評估制度?？刹捎猛獠吭u估或內(nèi)部評估的方式對用于抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)進(jìn)行價值評估。

第十三條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考慮借款人的資信狀況、償債能力、貸款期限以及抵押土地的使用年限、地理位置、規(guī)劃和用途等因素，確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押率。

第十四條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)參考同期同檔次基準(zhǔn)利率，綜合考慮借款人的實(shí)際情況，合理自主確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的利率。

第十五條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險評價機(jī)制，全面審查農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險因素，合理作出信貸決策。

第十六條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)進(jìn)行全面、動態(tài)的風(fēng)險評估，有效跟蹤檢查和監(jiān)控分析信貸資金使用、借款人信用及擔(dān)保變化等情況。

第十七條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照抵押合同的約定，加強(qiáng)押品的動態(tài)管理和價值重估，保證抵押權(quán)利的真實(shí)、合法、足值、有效。

第十八條　抵押權(quán)存續(xù)期間，未經(jīng)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)同意，抵押人不得擅自轉(zhuǎn)讓或處分已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)及其上的建筑物、其他附著物，但受讓人代為清償債務(wù)消滅抵押權(quán)的除外。

第十九條　抵押財產(chǎn)價值減少時，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求恢復(fù)抵押財產(chǎn)的價值，或者要求借款人提供與減少的價值相應(yīng)的擔(dān)保。借款人不恢復(fù)財產(chǎn)的價值也不提供其他擔(dān)保的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)有權(quán)要求借款人提前清償債務(wù)。

第二十條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在合同中明確，在抵押權(quán)存續(xù)期間，如國家依法征收該宗土地，抵押人應(yīng)當(dāng)以所得補(bǔ)償費(fèi)用優(yōu)先償還借款人債務(wù)，或另行提供其他足值有效擔(dān)保。

第二十一條　貸款到期后，借款人未清償債務(wù)或出現(xiàn)當(dāng)事人約定的實(shí)現(xiàn)抵押權(quán)的情形，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以通過折價、拍賣、變賣抵押財產(chǎn)等合法途徑處置已抵押的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)。所得價款由銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)優(yōu)先受償。

土地所有權(quán)人在同等條件下享有使用權(quán)優(yōu)先購買權(quán)。

第二十二條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立風(fēng)險預(yù)警制度和重大風(fēng)險報告制度。發(fā)生以下情形時，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按規(guī)定及時預(yù)警、采取相應(yīng)的風(fēng)險控制和化解措施，并向試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)和國土資源行政主管部門報告：

（一）國家法律法規(guī)、城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃及土地市場供求等因素發(fā)生重大變化，對抵押財產(chǎn)價值穩(wěn)定性產(chǎn)生不利影響或?qū)е缕淞鬓D(zhuǎn)權(quán)能受限的；

（二）抵押財產(chǎn)對應(yīng)的農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地被列入土地征收征用或拆遷范圍的；

（三）抵押人未經(jīng)有權(quán)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)，擅自改變土地用途的；

（四）抵押財產(chǎn)被司法機(jī)關(guān)查封的；

（五）發(fā)生其他重大風(fēng)險變化的情形。

第二十三條　貸款需要展期的，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)綜合考量貸款用途、貸款期限與額度、借款人經(jīng)營狀況與還款能力以及抵押財產(chǎn)狀況，決定是否展期。

第二十四條　鼓勵試點(diǎn)地區(qū)通過政府性融資擔(dān)保公司提供擔(dān)保的方式，為農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款提供增信服務(wù)。

第二十五條　鼓勵有條件的試點(diǎn)縣（市、區(qū)）政府建立風(fēng)險補(bǔ)償機(jī)制。

第二十六條　不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)為抵押雙方提供信息查詢、抵押登記等相關(guān)服務(wù)，協(xié)調(diào)做好農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款工作。

第二十七條　農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記參照國有建設(shè)用地使用權(quán)抵押登記的有關(guān)規(guī)定，由所在地的不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理。

第二十八條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)和抵押人簽訂抵押合同后，雙方共同持以下資料向不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)申請辦理抵押登記，抵押權(quán)自登記時設(shè)立。

（一）抵押登記申請書；

（二）貸款合同和抵押合同；

（三）集體建設(shè)用地權(quán)屬證書；

（四）登記機(jī)構(gòu)規(guī)定的其他資料。

第二十九條　對符合抵押登記條件的，試點(diǎn)地區(qū)不動產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)及時將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在登記簿加以記載，并向銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)頒發(fā)抵押權(quán)登記證明。

經(jīng)審核符合登記條件的，登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)于受理登記申請材料后10個工作日內(nèi)辦結(jié)登記手續(xù)。

第三十條　試點(diǎn)地區(qū)銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)會同國土資源行政主管部門加強(qiáng)對試點(diǎn)地區(qū)農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的監(jiān)管與評估工作。

第三十一條　銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)要統(tǒng)籌研究，合理確定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款的風(fēng)險權(quán)重、資本計提、貸款分類等方面的計算規(guī)則和激勵政策，支持銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)開展農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。

第三十二條　試點(diǎn)縣（市、區(qū)）銀行業(yè)監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)及國土資源行政主管部門要將農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款情況按季度分別報送至中國銀監(jiān)會和國土資源部。

第三十三條　銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)可以根據(jù)本辦法制定農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款實(shí)施細(xì)則。

第三十四條　本辦法由中國銀監(jiān)會、國土資源部負(fù)責(zé)解釋。

第三十五條　本辦法自發(fā)布之日起施行，有效期至2017年12月31日。

附件：農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)抵押貸款試點(diǎn)縣（市、區(qū)）名單（略，詳情請登錄銀監(jiān)會網(wǎng)站）